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【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑯BIMを活用したスペース管理の効率化(連載)

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第一回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題①BIM を活用した管理領域、OIR の定義(連載)

第二回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題②ライフサイクルコンサルティング業務(連載)

第三回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題③ISO19650 プロセスと情報要件定義(AIR)(連載)

第四回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題④国際標準、オープンBIM、IFCの説明(連載)

第五回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑤ソフトウェア・エコシステムの俯瞰(連載)

第六回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑥共通データ環境CDE-BIMsyncの説明(連載)

第七回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑦CDEの位置付け(鹿島用途)(連載)

第八回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑧設計、属性情報の管理プロセス(dRofus)(連載)

第九回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑨引渡、FM 向け、レコードモデルの比較(SimpleBIM の利用)(連載)

第十回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑩ライフサイクル BIM 更新プロセス (連載)

第十一回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑪BIM を活用した FM (連載)

第十二回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑫建物アーカイブのデータベース構築、更新作業の削減(連載)

第十三回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑬BIMを活用したファシリティーコスト(連載)

第十四回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑭BIM に紐づけた FM 業務データの相乗効果による付加価値(連載)

第十五回:【BIM事例‐情報管理】鹿島建設‐分析課題⑮BIMを活用した状態基準維持管理による作業効率向上(連載)

「建築BIM推進会議」について詳しくまとめた記事は、こちらをご覧ください。

概要

事業の目的

鹿島建設では、令和3年度 BIM を活用した建築生産・維持管理プロセス円滑化モデル事業(パートナー事業者型)として、「BIM を活用した建物ライフサイクル情報管理とデジタルツイン及びソフトウェア・エコシステムによる支援の検証」を実施しています。

大きなテーマとしては以下2点を掲げています。

  1. ①BIM データの活用・連携に伴う課題の分析
  2. ②BIM の活用による生産性向上、建築物・データ価値向上、様々なサービスの創出等を通じたメリットの検証

さらにテーマを分析する課題として、下記2つの課題を設定。

  • 課題 A) 運営維持段階へ引き渡す BIM の作成、資産情報モデル(AIM)の整備と情報共有プロセスの最適化
  • 課題 B) 運営維持段階で活用するライフサイクル BIM の整備、情報の充実化、更新、情報価値の向上

次世代BIM-FM検証のために必要なBIMに対する情報要求をプロジェクトの初期段階で確定し、BEPに反映させます。BIMに加えてスマートBMソリューションとの連携によってデジタルツインを構築し、建物の情報を一元管理。現在の情報管理プロセスの非効率性と冗長性を継続的に特定・改善し、BIMデータの有効性、恒久性、拡張性、及び、公共性を確保することを目標としています。

物件概要

課題AとBについて、新築・既存物件の場合において検討ができるよう、新築物件の「博多コネクタ」と既存物件の「両国研修センター」を対象物件としています。

新築物件である博多コネクタ(旧名:博多駅前四丁目)は、鹿島建設が中長期的に所有している賃貸オフィスビルです。ビル管理業務(以下 BM 業務)と不動産管理業務(以下 PM 業務)の双方を鹿島建物総合管理が実施しており、当該物件の BM・PM 業務の状況について、定期的に報告を受ける体制を築いています。このため、鹿島グループが連携して組織・AIR を整理し、データベースの構築を行うことが可能となっています。

既存物件で改修工事を行う両国研修センターは、鹿島建物総合管理が所有者で、社員の運営維持管理業務の研修のために利用している施設です。鹿島建設は鹿島建物総合管理とともに、グループ連携の一環として、オープン BIM を活用した FM ソリューション(施設の運営維持管理)や、鹿島のスマート BM(以下スマート BM)との連携等を開発する対象物件として、両国研修センターを 3 年前に選定。その過程において、当該物件の施設管理の最適化の検証に着手しています。

検証する課題:BIMを活用したスペース管理の効率化

スペースに関する検討を行い、「BIM データによる不動産流通の促進」について検証しました。この検証の目標は、PM業務に関連するスペースデータの利用によって、テナントとの交渉・契約までの意思決定と合意形成の業務量を減らすことです。

運営段階のPM業務に関連するスペースデータを、BIMで管理して可視化しました。具体的には、AIRで定義したBIMゾーンを賃貸区画や共有エリアの設定等に利用しています。その上で、テナントとの交渉、契約までの意思決定と合意形成の円滑化に伴う業務量の削減効果を検証しました。

検証の内容

PM 業務に関連するスペースデータの利用によって、テナントと交渉、契約までの意思決定と合意形成
の業務量の大幅な削減を図ることを検証しました。

作業効率向上について、以下二つのシナリオで把握しました。

  • シナリオ①:(比較基準)通常の図面上でレイアウトを検討する時間とコスト手入力、手作業で行う
  • シナリオ②:BIM―FMを活用したスペース管理の時間とコストデータの検索は簡単で、報告書、請求書の出力はほぼ自動的に行う

検証結果

賃貸区画、及び、テナント関連情報は、不具合報告、作業指示、運用計画の作成時にも使用しました。BIM を活用することによって、ユーザーは以下の項目をグラフィカルに表示できます。

  • スペース使用率
  • スペース用途のシナリオ
  • 組織の配置
  • スペース内の資産配置
  • 運営の最適化のため、使用可能な部屋タイプ、什器備品

BIMを活用した建物アーカイブにあらゆる情報を紐づけたことによって可能となる不動産管理の例として、本報告書のOIRの説明で既述した「テナントレポート」があります。これは、鹿島建物総合管理が月次提出するものとなっています。賃貸区画、契約の状況、賃貸エリアのエネルギー消費、維持管理作業情報、駐車場やイベントの情報が含有するレポートの為、通常は情報入力に時間が掛かっていました。

そのため今回の検証では、レポートや賃貸関連請求書を「自動出力」できるよう開発しました。各モジュールを利用して業務上入力したデータをレポートに反映させることで、手入力作業が大幅に削減できました。MainManagerは統合システムであるため、一か所で入力したデータは全モジュールで反映可能となっています。レポートには、建物アーカイブ、不動産管理、維持管理、プロジェクト管理、スペース管理、財務管理といった情報を利用しています。

まとめ

テナントレポートは各種情報を含有する為、通常は情報入力に時間が掛かっていました。そのため、レポート、及び、賃貸関連請求書を自動に出力できるように開発しました。各モジュールを利用し、業務上入力したデータをレポートに反映させることで、手入力作業が大幅に削減するという結果になりました。

ただしBM 業務と PM 業務が別の部署や会社に管理されている場合もあり、管理体制によってテナントレポートの内容が異なるのが課題となっています。そのため、物件ごとのカスタマイズが必要となる点には注意が必要です。

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