次世代BIM-FM検証のために必要なBIMに対する情報要求をプロジェクトの初期段階で確定し、BEPに反映させます。BIMに加えてスマートBMソリューションとの連携によってデジタルツインを構築し、建物の情報を一元管理。現在の情報管理プロセスの非効率性と冗長性を継続的に特定・改善し、BIMデータの有効性、恒久性、拡張性、及び、公共性を確保することを目標としています。

物件概要

課題AとBについて、新築・既存物件の場合において検討ができるよう、新築物件の「博多コネクタ」と既存物件の「両国研修センター」を対象物件としています。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_000142.html

新築物件である博多コネクタ（旧名：博多駅前四丁目）は、鹿島建設が中長期的に所有している賃貸オフィスビルです。ビル管理業務（以下 BM 業務）と不動産管理業務（以下 PM 業務）の双方を鹿島建物総合管理が実施しており、当該物件の BM・PM 業務の状況について、定期的に報告を受ける体制を築いています。このため、鹿島グループが連携して組織・AIR を整理し、データベースの構築を行うことが可能となっています。

既存物件で改修工事を行う両国研修センターは、鹿島建物総合管理が所有者で、社員の運営維持管理業務の研修のために利用している施設です。鹿島建設は鹿島建物総合管理とともに、グループ連携の一環として、オープン BIM を活用した FM ソリューション（施設の運営維持管理）や、鹿島のスマート BM（以下スマート BM）との連携等を開発する対象物件として、両国研修センターを 3 年前に選定。その過程において、当該物件の施設管理の最適化の検証に着手しています。

分析する課題：ライフサイクルコンサルティング業務

ライフサイクルコンサルティングには、2 段階があります。まず初期段階では、設計、施工データを作成する際に、フロントローディングを行います。その後の段階では、定期的なデータ更新のフェーズでもステークホルダー間のコミュニケーション、コンサルティングが必須に。

ライフサイクルコンサルティング業務の重要課題としては、正確なコスト情報の取得、更新に基づいた資産価値、ライフサイクルコスト分析、及び、維持管理業務のデータ解析に基づいたメンテナビリティが挙げられるでしょう。ここでは、ＢＩＭ標準ガイドラインのライフサイクルコンサルティング業務を参考にしています。「一貫BIM作成業務」により、施工者へ、設計図書に基づくデータだけでなく、改修等を含む運用段階への、設計BIM及び維持管理に必要なデータも円滑に受け渡されます。これにより、ライフサイクルで一貫してBIMが活用されるのです。

実施方法

情報を入力するための分類体系が統一的に整備されていなければ、バラバラに情報入力を行うこととなり、情報の円滑な活用はできないでしょう。また情報の連携手法の確立も大切です。そこでＢＩＭ標準ガイドラインに基づき、ライフサイクルコンサルティング業務の取り組みを以下のようにまとめました。

結果

ライフサイクルコンサルティング業務の一貫として、BIM モデル作成に初期段階から関与することに合意し、検討を進めました。組織と資産の情報要件を確立する方法として、専門家とのワークショップを繰り返し行い、建物管理者、テナント・来館者、建物所有者の三つの異なる観点からのBIM－FM のメリットを探求。また施設管理の業務範囲を定義し、その業務を支援するソフトウェアの管理項目について検討しました。

維持管理業務での引継ぎの課題

維持管理業務での引継ぎ（FMハンドオーバー）の難しさは、設計・施工と維持管理あるいはFMのプロセス間で必要なデジタル情報が異なることが挙げられるでしょう。例えば施工段階に作成される詳細度の高い形状情報、数量・コスト情報は維持管理BIMには必要ですが、維持管理で使用される設備・機器の法令性能、耐用年数、保証期間といった情報は施工には必ずしも必要ではありません。またIoTによるセンシング情報の格納場所など、運用時のユースケースに応じて、追加的に必要となる情報も。このように、維持管理BIMは用途に応じて、設計・施工BIMからのデータと補足情報を組み合わせて作成されます。FMハンドオーバーを確実かつ効率的に行うことを考えれば、維持管理・運用に必要な情報を誰がどのタイミングでどのように入力するのかについて、プロジェクト関係者間で事前に協議し合意を得ることが重要なのです。

BIM標準ガイドラインでは、情報整理を支援するライフサイクルコンサルティング業務を新たに設けており、FMハンドオーバーにおいても中心的な役割を担うことになりますが、現時点でその役割を受託する企業像は明確になっていません。また、データの帰属や著作権などにも様々な課題が。

FMハンドオーバーの標準化・効率化のポイント

鹿島建設では、維持管理段階におけるBIMデータ活用のため、BIMデータとFMシステムから成るデータプラットフォームの構築に取り組んでおり、そのプロセスでAIR文書をIFC形式に翻訳することを試みています。そこから得た知見から、FMハンドオーバーの標準化・効率化へとつながる手掛かりを3点に整理。

ちなみにBIMの情報管理に関する国際標準ISO19650 では、維持管理のためのBIMデータをAIM（Asset Information Model：資産情報モデル）と呼びます。AIMは、顧客側の要求をまとめたAIR（Asset Information Requirement：AIR）により定義されるとし、AIRは、必要な属性名、属性値、データタイプ、属性の説明、プロパティセットの属性などを表現した内容を指します。

（１）IFCスキーマによるAIR情報の再整理

１つ目は、IFCスキーマによるAIR情報の再整理です。今回のAIRのデータテーブルは、大きく付属設備情報、設備運転情報に分かれています。それらをIFCスキーマの階層に応じて分類し直すことにより、結果として各設備やその運転情報は、建物、フロア、部屋に体系的に紐づけられました。整理されたデータ構造は機械可読性が高く、IoTのセンシング情報をはじめとしたリアルタイム情報と連携すれば、正に建物のデジタルツインの実現といえるでしょう。

（２）部屋（スペース）情報の必要性

２つ目は、部屋（スペース）情報の必要性です。付属設備にそれらが位置するロケーション情報（部屋IDなど）を持たせることにより、検索性が高まります。例えば、系統図から探すよりも早く位置の特定が可能に。またいうまでもなく、部屋情報はテナント管理などにも有用です。

（３）国際標準に準拠した建築情報分類体系の適用

３つ目は、国際標準に準拠した建築情報分類体系の適用です。欧米で広く採用されるUniclassやOmniClassなどの分類体系は、工種だけでなくロケーション情報（空間）や建築の構成要素、製品、系統などの分類情報も含んでおり、維持管理業務に応じた効率的な情報の集計が可能です。また分類情報が維持管理タスク並びにコストとも結び付くことで、精度の高いライフサイクルコストの予測も可能に。

ライフコンサルティング業務の標準化が求められる

FMハンドオーバーについては、AIRやユースケースにかかわらず考慮すべき内容であり、建築業界とFM業界が協力して標準化に取り組む必要があるでしょう。また維持管理BIMの要件定義においては、国内においてもAIRを適用し、明示された顧客要件に立脚して構築を目指すべきです。維持管理BIMの利用主体は顧客であり、顧客の目的に適うようにしなければなりません。その点でAIRは顧客の目的を明文化する機会であり、FMハンドオーバーの合意形成における指標として重要な意味を持ちます。さらにAIRの策定では、顧客の意図を解釈しBIMの共通言語に落とし込む作業が求められ、ライフサイクルコンサルティング業務の本質的な役割であると考えられます。鹿島建設子会社「グローバルBIM社」のように、設計から維持管理、設備に至るまでBIMを扱った経験と知恵を有する専業業者の役割が期待されています。

BIM情報の活用に期待

建設業務では「一定期間内で目標達成に取り組む」という考え方が主ですが、運営維持管理は「長期的に戦略的な業務を行う」という根本的に異なる考え方となっています。維持管理は設計施工の延長線上になく、長時間に安定した経営を求めているので、情報要件が異なるという点が課題に。

今後のライフサイクルコンサルティング業務の重要課題としては、正確なコスト情報の取得、更新に基づいた資産価値、ライフサイクルコスト分析、及び、維持管理業務のデータ解析に基づいたメンテナビリティが求められます。