次世代BIM-FM検証のために必要なBIMに対する情報要求をプロジェクトの初期段階で確定し、BEPに反映させます。BIMに加えてスマートBMソリューションとの連携によってデジタルツインを構築し、建物の情報を一元管理。現在の情報管理プロセスの非効率性と冗長性を継続的に特定・改善し、BIMデータの有効性、恒久性、拡張性、及び、公共性を確保することを目標としています。

物件概要

課題AとBについて、新築・既存物件の場合において検討ができるよう、新築物件の「博多コネクタ」と既存物件の「両国研修センター」を対象物件としています。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_000142.html

新築物件である博多コネクタ（旧名：博多駅前四丁目）は、鹿島建設が中長期的に所有している賃貸オフィスビルです。ビル管理業務（以下 BM 業務）と不動産管理業務（以下 PM 業務）の双方を鹿島建物総合管理が実施しており、当該物件の BM・PM 業務の状況について、定期的に報告を受ける体制を築いています。このため、鹿島グループが連携して組織・AIR を整理し、データベースの構築を行うことが可能となっています。

既存物件で改修工事を行う両国研修センターは、鹿島建物総合管理が所有者で、社員の運営維持管理業務の研修のために利用している施設です。鹿島建設は鹿島建物総合管理とともに、グループ連携の一環として、オープン BIM を活用した FM ソリューション（施設の運営維持管理）や、鹿島のスマート BM（以下スマート BM）との連携等を開発する対象物件として、両国研修センターを 3 年前に選定。その過程において、当該物件の施設管理の最適化の検証に着手しています。

分析する課題：ライフサイクル BIM 更新プロセス

ここでは、運営維持管理段階で得られる知見や洞察を「維持管理 BIMに反映する」ための検証を行います。そもそもBIM そのものの価値を向上させるためには、運営維持管理データ等の多様な情報を整備する必要があるでしょう。特にセンサー等の生データを BIM に登録することで最新状態を把握し、デジタルツインが構築できます。情報基盤に蓄積した多種多様な情報の関連性や、相乗効果の検証を行っていきます。

FM業務でのBIM更新の課題

両国研修センターの BIMは、当初より維持管理向けに作成されていました。そのため、引き渡しからBIM 更新が必要になるまでには一定の期間が保てると考えられます。一方で博多コネクタの BIM は、設計・施工段階から維持管理情報を追加してきたという違いがあります。そのため管理対象項目が多く、竣工後すぐに BIM 更新が必要となってしまいました。このことがきっかけで、FM 業務で活用する BIM更新の課題が明らかに。

前提として、FM ソリューションに登録した BIM から情報を得るためのプロセスの確立は、BIM更新の際に役立ちます。MainManager は BIMsync サーバーに双方向に連携するため、「維持管理 BIM」と「FM データベース」のどちらかでデータを変更すると、もう一方のデータも自動的に更新される仕組みです。具体的には、IFC サーバーに格納されている BIM をオーソリングツールに戻してBIM更新を行えば、 FM データベースに反映されます。逆に FM データベース側で更新した情報は自動的に IFC ファイルにマッピングされ、BIM を最新の状態に保てるのです。

しかし、IFC を使わず直接オーソリングソフトで作成した（Revit, Rebro、ArchiCADの）ネーティブBIM モデルを更新する際には、自動更新が行われないという点が問題に。API 連携で自動的に更新された IFC ファイルと異なり、ネーティブ BIM モデルは竣工後にはそのままになってしまいます。引き渡しからのすべての更新情報をネーティブ BIM モデルに反映させるには、追加作業と費用が発生することに。FM 管理会社としては、BM－FM システム構築を行うためにBIM 更新の負担が発生してしまうと、BIM を使う魅力がなくなることも考えられるでしょう。

BIM-FM 連携にはIFC形式が望ましい

通常は複数のオーソリングツールを利用するため、IFC 形式でデータをエキスポート・インポートするプロセスも確立されています。そのプロセスを引渡 BIM にも拡張して実施すれば、ライフサイクルを通して IFC を中心とした BIM 更新をすることも可能に。

またネーティーブ BIM モデルのバージョン管理の関係で、BIM を作成してから数年立つと同じ CAD ソフトでも読み込めないケースも見受けられます。このため、FM から BIM への情報更新やネーティブ BIM モデルのバージョン管理の両方の観点からも、IFC データを利用することが合理的であると考えられます。

BIM 属性情報の更新シナリオ

BIM 更新のための組織体制や費用負担は、未解決の課題と言えるでしょう。具体的なBIM更新プロセスには、以下の三つのシナリオが考えられます。

1. BIM 属性情報の更新

MainManager のマッピング機能を利用すれば、わざわざオーソリングツールを使わなくても対応可能となります。。

2. BIM 幾何学情報（形状）の更新

部分的に形の異なる製品等を交換する場合、その製品を含む IFC ファイルの在り方がポイントに。例えば階ごとに専門分野別の IFC ファイルを作成すると、BIM ビューアー側で表示する柔軟性だけでなくBIM 更新にも役立ちます。部分モデルを更新する作業は比較的簡単で、IFC のファイル融合機能を利用すればFM 側の情報更新も可能です。

3. 大規模工事の場合の BIM 作成

主にテナントが出入りする時の改修工事に該当します。ｄ工事の対象外となるスケルトンと賃貸区画ごとのインフィルを、できる限り別々のモデルとして作成することが望ましいでしょう。

CDE と FM ソリューションの具体的な連携方法

データ更新の全体像を把握するために、CDE と FM ソリューションの具体的な連携方法について解説していきます。

上図は、今回利用した MainManager 側に連携されている共通データ環境（Bimsync）との関係性を示しています。MainManager 経由で IFC データをBimsync という CDE にアップロードし、API を通じて BIM から情報を読み込んでいます。

MainManager の「BIM プロジェクト」機能を使い、新しい【BIM プロジェクト】を作成してプロジェクト ID を取得。プロジェクト ID を取得すると、Bimsync に IFC を保存する準備が完了となります。次に「BIM モデル」機能を利用し、IFC ファイルを Bimsync にアップロード。IFC モデルのインポートが完了したら、「BIM 要素」で属性情報を確認し、それを FM の管理項目に紐づけて MainManager にマッピングしていきます。

BIMsync と Mainmanager に同一プロジェクト ID が表示されることによって、CDE とFM データベースが連携していることが分かります。

Bimsync にログインしたら、MainManager からアップロードした IFC モデルの確認ができます。【Bimsync】と【MainManager】は双方向連携関係になっているため、片方で変更された内容は自動的にもう一方に更新されるのです。

必要に応じてスケルトンとインフィルモデル、建築、構造、衛生、空調、電気や階毎にIFC ファイルを作成し、登録・更新します。

IFC ファイルを BIIM ビューアに含む・含まないとする機能も。必要なモデルだけを選択して 3D ビューアで表示することで、現場での FM システムのパフォーマンスを向上できます。

IFC を新しいバージョンに更新した際には、MainManager 画面上に「IFC バージョン」及び、更新回数が表示されます。

「属性情報マッピング」機能では、BIM モデルの属性情報を MainManager の FM 管理項目に紐付けられます。既に BIM モデルに入力されている情報は、「属性情報マッピング」の機能を使えば手入力不要で紐付け可能に。

まとめ

BIM の属性情報を FM 管理項目として登録する時の課題として、BIM 作成者やオーソリングソフトによって使用している属性情報名が異なることが挙げられます。このため、FM システムが特定の BIM の属性情報を検索できるよう正しく統一した名称を指定する必要があるでしょう。将来的にはライフサイクルコンサルティング業務の一環として、BIM 作成者やオーサリングツールによらず、統一した BIM を作成して属性情報の定型化を行っていく予定です。

また現状として、BIM の作成や更新に労力や費用が掛かることがネックで、BIM を選択せずFM 項目を直接入力しているケースも見られます。BIM を最新の状態に保つために責任と権限を明確にし、説得力のあるビジネスモデルを提案していく必要があるでしょう。また法的な観点からも「引き渡し後の BIM を使用する権利」、「知的財産権で保護される情報を施主が編集する権利」を明確にする必要があります。施主ないし FM 担当者が情報要件に対応できないと、BIM モデルは維持管理段階で価値を発揮できません。デジタル化によって施主が最大の利益を得られるよう、BIM 戦略と体制作りの意識向上が大切になります。