グランドシティタワー池袋｜なぜ人気？「値下げしないすみふ」の豊島区最大級タワマンの資産価値

グランドシティタワー池袋（南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業 北街区）

住友不動産は「値下げしない」販売戦略により、周辺不動産の価格形成にも影響を与える存在として知られています。今回ご紹介する「グランドシティタワー池袋」は、南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業の北街区にあたり、豊島区最大級のタワマンとして開発が進められています。

この記事では、グランドシティタワーの持つ資産価値について、建物構造と物件概要の両面からわかりやすく解説します。

事業概要

最初に、南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業 北街区の事業概要を見ていきましょう。

所在地・アクセス

グランドシティタワー池袋の所在地は、東京都豊島区南池袋二丁目100番です。敷地はJR池袋駅の南東で、隣接する豊島区庁舎のとしまエコミューゼタウン、近隣のライズシティ、サンシャインシティとの連携により、東池袋駅周辺の拠点となることを目指しています。

アクセスは、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅直結で徒歩1分となり、地下通路から天候を気にせず移動できます。JR池袋駅からは徒歩8分と、交通利便性の高い地域です。

規模・構造・敷地面積

グランドシティタワー池袋（北街区）の規模・構造・敷地面積はこちらです。

• 構造・規模：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上52階建て、地下2階建て　　
• 敷地面積：8,761.09㎡

建物は地上52階建てで、低層部は商業施設と公共施設、中層部から高層部はすべて住宅となっています。公共施設には保健所が整備される予定で、池袋に居住する外国人を含む幅広い住民への行政サービスを提供する計画です。

設計・施工・竣工日

グランドシティタワー池袋の設計・施工などは、以下の通りです。

• 竣工予定日：2027年5月中旬
• 設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
• 施工：清水・前田建設共同企業体　

設計は、INA・清水・前田設計共同企業体で、施工は清水・前田建設共同企業体となっています。竣工予定日は2027年5月中旬とされていますが、入居予定日は2027年3月中旬の予定です。

グランドシティタワー池袋とは

ここからは、グランドシティタワー池袋の再開発の経緯と、南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業の中での位置づけを見ていきましょう。

再開発の経緯

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業の計画地は、JR池袋駅の南東約700mに位置する地域です。この地域では、密集した住宅と低未利用地の存在により、市街地の更新が課題となっていました。

また、近隣にはとしまエコミューゼタウン（豊島区庁舎）やライズシティ池袋、サンシャインシティなどの大規模施設が集積しています。こうした背景から、東池袋駅周辺の拠点としての活用を目指し、都市計画が決定されました。

グランドシティタワー池袋の再開発の中での位置づけ

グランドシティタワー池袋は、南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業の2街区のうち、北街区にあたります。完成すれば豊島区最大級の駅直結マンションとなる予定です。

また、本事業の南街区には、地上47階建てのタワーマンション「プラウドタワー池袋」が建設される予定です。グランドシティタワー池袋とプラウドタワー池袋は、同じ再開発でもマンションの性格に違いがあります。グランドシティタワー池袋の特徴は、駅直結でアクセス良好であることと、低層部に保健所を整備し、外国人居住者にも対応している点です。

一方で、プラウドタワー池袋は駅から少し離れた位置にあり、住宅街である雑司ヶ谷に隣接しています。低層部には子育て委支援施設を設け、建物は安全性の高い免震構造を採用し、ファミリー層に配慮した構成となっています。

こうした建物構成の違いから、どちらも同じ再開発地域内にありながら、それぞれ異なる特徴を持つタワーマンションとして計画されています。

グランドシティタワー池袋の資産価値とは

グランドシティタワー池袋は、外観や共用部の充実など、建物の品質の高さにこだわる住友不動産が手がけるマンションです。

豊島区最大級、駅直結といった目立つ希少性以外に、どのような資産価値のポイントがあるのでしょうか。

値引きしないすみふ（住友不動産）の販売戦略

メジャーセブンと呼ばれるマンション分譲の大手不動産会社（住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス）の中でも、住友不動産の販売戦略は一線を画しています。一般的な販売では、竣工後に価格調整を行いながら販売するケースもあります。

一方、住友不動産は竣工後も大きな値引きを行わず、長い時間をかけてじっくりと販売するスタイルで知られています。建物自体の品質の高さにも定評があり、2013年に分譲された「ブリリアタワー池袋」は、2026年8月時点では、8,740万円（坪単価約924万円）から掲載されています。

このように、築10年以上の中古タワーマンションが高い価格で販売されていることが、池袋エリアのタワーマンションの資産価値を考えるうえで参考になります。

参考：ブリリアタワー池袋,売出中物件,https://www.bt-ikebukuro.com/,参照日2026.8.26

建物構造から見る資産価値

グランドシティタワー池袋は、省エネ性能が「ZEH－M Oriented」仕様となっています。外壁などの断熱性を大幅に向上させるなどの高い省エネ性能で、20％以上の省エネ率の実現を見込んでいます。防災性能としては、地震の揺れを制震装置が吸収する制震構造を導入しています。

具体的には、住友理工のTRCダンパーを採用した壁型粘弾性方式の制震装置を採用しています。TRCダンパーには自社開発の特殊粘弾性材料を使用しているため、一般的なゴム材料と比べ、高い制振効果を出せる点が特徴です。

現在の販売状況と今後の予測

グランドシティタワー池袋の現在の販売状況は、2026年8月現在で、28戸が販売中です。価格は1億3,500万円から、最多価格帯が1億7,000万円となっています。高価格帯で販売されることにより、周辺不動産への影響が期待される一方で、価格が高いことによる購入層の限定が注意点として挙げられます。

今後の予測としては、価格が維持される、または下がらない要因として、次のようなものがあります。

• 池袋駅周辺の再開発が進んでいること
• 駅直結
• 豊島区のタワーマンションとしての希少性
• 住友不動産の「値下げしない」販売スタイル
• ZEHなどの高い建物性能

また、価格が下落する可能性としては、以下のようなものがあります。

• 同地域での同仕様タワマンの増加による供給過多
• 建物の老朽化

こうしたプラス・マイナス両面の要因を踏まえ、今後の価格動向を見ていく必要があります。

参考：メジャーセブン,グランドシティタワー池袋,https://www.major7.net/Bukkendetail/00000010001159,参照日2026.8.26

まとめ

グランドシティタワー池袋は、2027年の竣工に向けて、現在も建設が進んでいます。豊島区最大級や駅直結などの特長が目立つ一方で、住友不動産が手がけることにより、周辺不動産の価格形成に影響を与える可能性があることでも注目を集めています。

駅周辺の再開発では、インフラやランドマークの整備を含めた総合的な価値創出が求められます。本事例は、そうした価値創出はもちろんのこと、不動産価値の形成にも配慮することで、まち全体の価値をさらに高めていく可能性があります。