三田ガーデンヒルズ｜45億円でも売れる「住めるアート」とは？港区最大級分譲マンションを解説

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三田ガーデンヒルズは、港区三田の旧逓信省簡易保険局庁舎跡地に建設された、総戸数1,002戸の大規模高級マンションです。歴史的建造物を活かした外観から「住めるアート」とも呼ばれ、第1期販売の最高額が45億円と超高額となったことでも注目を集めています。

今回は、三田ガーデンヒルズがなぜ45億円でも売れるのか、その再開発物件としての魅力と、ブランド力を支える設計と設備について、わかりやすく解説します。

「三田ガーデンヒルズ」とは｜事業概要

まずは、三田ガーデンヒルズの事業概要を見ていきましょう。

所在地・アクセス・竣工日

三田ガーデンヒルズの所在地とアクセス、竣工日は、以下の通りです。

• 所在地：東京都港区三田一丁目102番1
• アクセス：東京メトロ南北線・都営大江戸線 麻布十番駅から徒歩5分
  都営地下鉄三田線 芝公園駅から徒歩10分
• 竣工日：2025年3月

構造・規模・面積

三田ガーデンヒルズの構造・規模・面積は、以下の通りです。

• 構造：RC
• 規模：全5棟　地下2階、最大地上14階
• 総戸数：1,002戸
• 敷地面積：25,246.57㎡
• 建築面積：13,863.90㎡
• 延床面積：148,310.07㎡
• ランドスケープ：約7,700㎡

三田ガーデンヒルズのすぐそばには小学校・中学校があり、用途地域は第二種住居地域と第一種文教地区に指定されています。こうした事情から、建物の高さは高級住宅には珍しい、やや低層の14階建てとなっています。

その一方で、広々とした敷地と立体的な立地を活かし、広大なランドスケープを整備しています。都心にいながら森の静けさを感じられる空間を創出することで、タワーマンションが立ち並ぶ首都圏において、独自の価値を持つ高級マンションを作り上げています。

設計・施工｜ゼネコン：大成建設

三田ガーデンヒルズの設計・施工などは、以下の通りです。

• 設計・施工：大成建設
• マスターデザインアーキテクト：ホシノアーキテクツ
• ファサード・デザイン：ホプキンスアーキテクツ

三田ガーデンヒルズの設計・施工は、大成建設です。歴史的建造物を活かしたファサードデザインは、イギリスのロンドンを拠点として活動するホプキンスアーキテクツ、マスターデザインアーキテクトはホシノアーキテクツとなっています。

三田ガーデンヒルズが45億円でも売れる理由

三田ガーデンヒルズの45億円という超高額ぶりは、不動産市場でも大きな話題となりました。ここからは、三田ガーデンヒルズがなぜそこまでの高額で取引されるようになったのか、その理由を見ていきましょう。

なぜ「住めるアート」なのか

三田ガーデンヒルズが「住めるアート」と呼ばれるにふさわしい理由として、旧逓信省簡易保険局庁舎の一部を保存・再生して活用した共有部分があります。旧逓信省簡易保険局庁舎は1929年竣工、約100年前に建設された歴史的建造物です。

今回の再開発は、ファサードやエントランスなどに建物の一部を保存・再生して活用することが計画されました。新しく建設された部分も、既存の建物のデザインやパターンを再構成してつくられているため、歴史的魅力が現代のデザインにも違和感なく溶け込んだ、唯一無二の空間が実現しています。

38年ぶりのブランドマンション、最高の立地

三田ガーデンヒルズの価格が高騰した理由のひとつとして、三井不動産と三菱地所が共同で手がける「ガーデンヒルズブランド」の最新プロジェクトであることが挙げられます。同ブランドの販売は前回から約38年ぶりとなり、ファンにとっては待望の販売となりました。

また、三田ガーデンヒルズが位置する場所は高台で、目の前にはかつて三井グループの迎賓館だった「綱町三井倶楽部」が広がっています。こうした立地の希少性も手伝って、竣工前から転売が繰り返され、その度に値上がりを続けたことでも話題になりました。

一方で、投機商品としての話題性があまりに高いことから、実需を圧迫することが懸念され、たとえ完売となっても実際に住んでいる人がどれくらいいるのか、といったまちづくりへのマイナス要素も指摘されています。

海外でも人気の高いホシノアーキテクツによる設計

三田ガーデンヒルズのメインデザインを担当したホシノアーキテクツは、東京を拠点とし、世界で活動する建築都市設計事務所です。ホシノアーキテクツがデザインするマンションは、日本の伝統的な美学と現代のテクノロジーが無理なく溶け込んだデザインで、海外の富裕層や投資家からも高い評価を受けています。

マンションの価格は外観デザインの評価にも大きく左右されることから、海外でも人気の高いホシノアーキテクツがメインデザインを担当したことも、三田ガーデンヒルズのブランド価値を高める一因です。

三田ガーデンヒルズのブランド価値を支える設計・設備

三田ガーデンヒルズのブランド価値は、立地や歴史的価値だけではありません。ここからは、ブランド価値を支える設計と設備について見ていきましょう。

国内最大規模のZEH住宅

三田ガーデンヒルズは、全戸ZEH-Orientedのマンションです。マンションとしては港区最大級の規模になりますが、ZEH-Oriented住宅としては国内最大規模です。

専有部の電気はソフトバンクグループ SBパワーの実質再生可能エネルギー100％の電気、共用部はしろくま電力のグリーン電力が供給予定です。ガスは東京ガスより「カーボンニュートラル都市ガス」を導入する予定となっています。

また、災害時にも供給を維持するための、燃料電池と太陽光発電によるオンサイト発電を、通常時も利用する計画です。ガスの供給が維持されている間は、デュアルタービン発電機（1,500kVA）によって、継続的に電気の供給が行われる見込みです。

ポーター・警備・清掃のサービスロボットを導入

三田ガーデンヒルズは広大な敷地が特徴のひとつであり、そのため移動距離が長くなっています。そこで、住民の快適性向上のため、全4台のロボットポーターサービスが導入されました。配送経路距離の合計は約6.6kmとなっており、今回の導入はマンション向けロボットポーターサービスとしての国内最大規模の事例となっています。

ロボットポーターサービス「FORRO PORTER（フォーロ・ポーター）」は、ロボットの胴体部分が鍵付きの荷物入れとなっており、エントランスと住戸の間を自動で走って荷物を運びます。スマートフォンのアプリから呼び出すこともでき、自宅からエントランスへの配送も可能です。

2025年3月の試験導入では、約3か月間のポーターサービス利用のうち、20％がロボットポーターによる配送となっています。また、同期間のリピート利用率は50％以上と、着実な成果を上げています。

三田ガーデンヒルズでは、ロボットポーターに加えて警備や清掃のサービスロボットも導入し、サービスの自動化と快適性向上に取り組んでいます。

まとめ

三田ガーデンヒルズは、歴史的建造物の保存・再生による建物と、都心でありながら広大なランドスケープを持つ立地によって、最高45億円で取引された高級マンションです。マンションとしては国内最大規模のZEH-Oriented住宅でもあり、環境に配慮した住宅としても高い価値があります。

敷地の広さをロボットポーターサービスでカバーするなど、快適性向上も実現しています。高級マンションの価値をさらに押し上げる付加価値のつくり方など、参考になる点の多い事例です。