建築物の維持管理におけるBIM活用　国土交通省のガイドラインと事例を詳しく紹介｜㈱キャパ メディア連携企画

技能労働者の減少や時間外労働の上限規制への対応は、建設業にとって喫緊の課題です。
この問題を解決するため、官民一体で取り組んでいるのが設計から施工、維持管理までを一貫して管理することが可能なBIMの活用です。
このBIMの活用、設計段階・施工段階では一定の成果を挙げていると言えるでしょう。
しかし維持管理段階での活用は、遅れを取っているのが実情です。

そこでこの記事では、国土交通省（以下、国交省）が示す維持管理・運用BIMの内容と、活用事例をご紹介します。
建築物の維持管理でBIM活用を考えている方は、ぜひご覧になってみてください。

国土交通省が示す建築物の維持管理におけるBIM活用

国交省は、BIMのプロセス横断的な活用を広めるため、「建築分野におけるBIMの標準ワークフローとその活用方策に関するガイドライン」（以下、ガイドライン）を策定しました。
そのなかで、維持管理段階でのBIM活用が大きな項目として掲げられ、「維持管理・運用BIM」*1としてまとめられています。

ここでは、ガイドラインの内容をわかりやすくご説明します。

維持管理・運用段階でのBIM活用の目的

建築物の維持管理・運用段階でのBIM活用やデータベース化により、建築物の適切な維持管理・運用の効率化が期待されています。

今後さらに望まれるのは、建築物の魅力を高めるファシリティマネジメントの実現です。
運用中に生まれる新たなニーズにあわせて建築物を維持・更新することで、魅力向上に寄与することが期待されています。
魅力向上とは具体的に、
「公共施設での運営の効率化」
「オフィスでの生産性の向上」
「商業施設の集客性の向上」などです。

ここで、ファシリティマネジメントは、
「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」
（公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会*2）
と定義されています。

国交省は、維持管理・運用段階におけるBIM活用で重要なことを2点挙げています。
「建築物のファシリティマネジメント（企画・管理・活用）について整理すること」と、「建築物の魅力向上に向けた活用目的を明確にすること」です*1。

意識しなければいけないことは、維持管理・運用BIMの活用目的が、施設の用途や利用者によって三者三様であることです。
そのため、維持管理・運用BIMを作成する場合は、中長期的な視野でその建築物特有の課題を抽出する必要があります。
そのうえで、どのような情報をBIMに取り入れるかを事前に議論し、効果的なモデルを作成するのが大切です。

維持管理・運用BIMの作成と活用方法について

維持管理・運用BIMの作成に当たっては、発注者が利用目的や要件をEIR（発注者情報要件）に記載します。
それを受けて、受注者側の維持管理・運用BIM作成者がBEP（BIM実行計画書）でモデルの作成方法を提示するのが一般的な流れです*1。

このとき、発注者とBIM作成者は、前述のBIM活用の目的について目線合わせを行い、BIM活用に期待する効果とそのために必要なモデル情報を定めるのが重要です。
詳細すぎるBIMは作成に過度な労力がかかるほか、データ容量が大きくなりすぎて扱いづらいモデルになります。
一方で、ディテールの足りないモデルでは、運用に必要な情報を十分に得られなくなってしまいます。

また、モデルの作成方法についての協議も大切です。
施工BIMを基に作成するのか、新規に維持管理・運用BIMを作成するのかなど、さまざまな方法が考えられます。
誰が作成するのかをあわせて検討することで、労力を抑えながら有用な維持管理・運用BIMを作成することが可能です。

維持管理・運用段階へのBIMデータ受渡し

作成された維持管理・運用BIMは、BIM作成者から発注者及び維持管理者に受渡されます。
しかし、発注者や維持管理者が独力でモデルを理解するのは困難です。
そのため、「設計意図説明書」や「利用に関する説明書」など、両者がわかりやすい場で説明されるのがよいとされています*1。

維持管理・運用BIMは必要に応じて更新し続けることで真価を発揮します。
したがって、データの更新方法についてあらかじめ決めておくのが重要です。
どんなときに、誰が、どんな内容を入力するのか、を明確にすることで運用方法がわかりやすくなります。
例えば、設備を更新したときに、設備管理者が、設備の耐用年数と次回の更新時期を入力する、というような内容です。

また、場合によっては維持管理・運用BIMをほかのソフトと連携して使用します。
その場合、データを連携したときに不具合が生じないかを受渡し前に確認する作業が重要です。
建築物の運用開始時期を見据え、十分な確認期間を確保できるスケジュールを計画する必要があります。

国土交通省のBIMモデル事業　維持管理における活用事例

BIMモデル事業とは、BIM導入の効果検証などを行う民間事業者等を国交省が支援する取り組みです*3。
ここでは、3つのBIMモデル事業を紹介し、維持管理・運用段階でのBIM活用の効果や課題をみていきます。

エービーシー商会新本社ビルでの活用事例

エービーシー商会新本社ビルは、設計・施工・維持管理において積極的にBIMを導入してる自社オフィルビルです。

続きは株式会社キャパ オウンドメディア「建築物の維持管理におけるBIM活用　国土交通省のガイドラインと事例を詳しく紹介」でお読みいただけます。