建築基準法第12条とは？定期点検・定期報告の対象建築物と罰則・改正点までわかりやすく解説
建築基準法第12条（いわゆる12条点検）は、マンション・商業ビル・病院・学校など、「建物の安全を守る」ために設けられた法定の定期点検・定期報告制度です。
外壁の落下や防火扉の不具合、換気設備の故障といった事故を未然に防ぐことが目的であり、所有者や管理者には、その実施義務があります。しかし実際には、「管理会社や銀行から急に12条点検の提出を求められ、初めて存在を知った」というオーナーが非常に多く、トラブルの火種になっています。
そこでこの記事では、建築基準法第12条で覚えておきたいポイントと、改正ポイントをわかりやすく解説します。
目次
建築基準法第12条（12条点検）とは何か
建築基準法第12条は、一定の建築物と設備について、定期的な調査・検査と行政への報告を義務付けた項目です。
国土交通省が定めている「建築基準法施行規則」や関連告示では、建物の劣化・不具合が重大事故につながるリスクが明記されています。
- 外壁落下事故
- 火災時の避難障害事故
そこで建築基準法の第12条では、建物本体（第1項）・建築設備（第4項）・防火設備や昇降機（第5項）を、有資格者（第2項）が点検し、行政が監督（第3項）するという枠組みが設けられました。
つまり、12条点検は、建物の事故を起こさないための重要なメンテナンスです。利用者の安全と建物の価値維持を目的として、所有者・管理者は必ず対応しなければなりません。
なお、建築基準法施行規則の概要も知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください▼
建築基準法第12条の条文構造（第1・2・3・4・5項の違い）
建築基準法第12条では、「建物をどう点検し、誰が行い、どう行政に報告するのか」を5つの項目に分けて定めています。
ここでは、第1項〜第5項まで重要なポイントをわかりやすく解説します。
第1項｜特定建築物定期調査の規定
建築基準法第12条第1項は、建物そのものの安全性を定期的に調査し、行政に報告させるという全体像がまとめられた規定です。
建物本体の不具合は、次のような重大事故につながります。
- 外壁の剥落
- 避難経路の閉塞
- 屋上防水の劣化
そこで、国は不特定多数が利用する「特定建築物」を指定し、有資格者による調査と報告を義務化しました。
後述する第2項〜第5項にも関わることから、ベースの内容がまとめられた条文だとイメージするのが良いでしょう。
第2項｜調査・検査は「資格者が行え」と定めた規定
建築基準法第12条第2項は、点検の実施者を専門資格者に限定すると定められた規定です。
建物の点検は技術的な知識が求められることから、無資格の目視だけでは見逃しが多く、事故の温床になります。そこで、建築基準法第12条では、点検の実施者を一級・二級建築士等に限定しています。
第3項｜虚偽・不正な報告を防ぐための権限規定
建築基準法第12条第3項には、次のように行政が報告徴収・立入検査を行える権限が定めてあります。
- 点検・検査結果の報告を求められる
- 建物や書類について立ち入り検査ができる
- 虚偽報告や未実施を防ぐための監督・是正のための権限がある
書類だけでは点検結果の虚偽を見抜けないため、現地確認の法的根拠が必要です。特に報告漏れや虚偽が疑われる場合には、特定行政庁が現地立ち入りを行います。
第4項｜建築設備定期検査の規定
建築基準法第12条第4項は、建物の中にある「設備」の安全を点検・報告する規定です。以下に主な点検設備をまとめました。
- 換気・排煙設備
- 給排水・衛生設備
- 非常用照明
たとえば、換気停止や排煙不良が起きると、健康被害や避難障害を招く恐れがあります。建物利用者がトラブルの影響を受けないよう、条文に則した対応が求められます。
第5項｜防火設備・昇降機等定期検査の規定
建築基準法第12条第5項は、命に直結する重要設備を独立して厳格に管理する規定です。以下に条文の対象設備をまとめました。
- 防火扉・防火シャッター
- エレベーター・エスカレーター
火災時に防火扉が閉まらない、またエレベーターが停止しないといったトラブルが起きるのは致命的です。問題が起きても円滑に避難できるよう、ひとつの条項として点検項目がまとめられています。
12条点検の対象建築物とは？（用途・規模別一覧）
12条点検の対象になるかどうかは、建物の「用途」と「規模（床面積・階数）」で決まります。
マンション・商業施設・病院・学校など、多くの建物が該当するため、ここでは、3つの項目に分けて、点検のポイントを解説します。
マンションは12条点検の対象になる？
多くのマンションは、規模次第で12条点検の対象になります。以下に対象のマンションをまとめました。
- 延床1,000㎡を超える
- 3階建て以上である
- 共用廊下やエレベーターがある
※自治体により条件が異なります
共同住宅（マンション）は、不特定多数の居住者が生活するため、外壁落下・避難経路の不備・防火設備不良などのリスクが高く、法的に重点管理されています。
多くの自治体で特定建築物に指定されているため、実務では「分譲マンション＝ほぼ対象」と考えて差し支えありません。
商業施設・オフィスビルの対象基準
次のような商業施設やオフィスビルは、床面積と階数が一定以上で、ほぼ12条点検の対象になります。以下に、対象基準をまとめました。
- テナントビル
- 大型オフィスビル
- ショッピングモール
- 飲食店が入る雑居ビル
基本的な基準はマンションと同じであり、ほぼ例外なく、建物調査＋設備検査＋防火設備検査の3点セットが必要になります。
公共施設（学校・病院・市役所など）の扱い
公共施設は、12条点検の最優先対象です。
学校・病院・役所は「災害時に避難拠点になる」「多人数が滞在する」ため、国土交通省の運用上、最も厳しく点検が求められる用途に分類されています。以下に、対象建物をまとめました。
- 小学校・中学校・大学
- 病院・クリニック
- 市役所・公民館
- 福祉施設
これらは、規模が小さくても対象になるケースがほとんどです。公共施設は、自治体が主体となる建物であるため、「未実施」だと監査で指摘を受けやすくなります。
建築基準法第12条の「定期報告」とは？
建築基準法第12条の「定期報告」とは、12条点検で行った調査・検査結果を、特定行政庁（市区町村など）へ正式に提出する義務のことです。
点検をしただけでは足りず、報告までして初めて法令遵守になります。
マンションや商業ビルで12条点検を行う際には、調査者（建築士など）が所定の様式で点検結果をまとめ、自治体（特定行政庁）に提出しなければなりません。
この報告がなければ、「未実施」と同じ扱いになるため注意が必要です。
（参考：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」）
定期点検と定期報告の違い
主な違いとして、定期点検は「調べること」、定期報告は「行政に伝えること」です。
| 項目 | 定期点検 | 定期報告 |
| 何をする？ | 建物・設備を調査 | 行政に提出 |
| 誰がやる？ | 資格者 | 所有者・管理者 |
| 法的義務 | あり | あり |
点検だけでは行政は安全状態を把握できないため、報告までセットで義務とされています。つまり、点検会社がやるのが点検であり、報告責任はオーナー側にあると覚えておきましょう。
報告書を提出しないとどうなる？
未提出の場合は、建築基準法違反です。
第12条第3項により、行政は「報告の徴収」「立入検査」「是正命令」を行う権限があります。そのため、法律に違反したオーナーは、以下の罰則・罰金を受けるかもしれません。
- 100万円以下の罰金
- 行政指導・是正命令
- 売却・融資・保険審査で不利
「点検はしたけど提出していない」という違反パターンも多いため、確実な報告書を提出しましょう。
12条点検で調べるもの（調査・検査内容）
12条点検では、建物本体・建築設備・防火設備・昇降機の4つの領域について、劣化・故障・法令不適合がないかを体系的にチェックします。
これは国土交通省の「建築基準法施行規則」および告示に基づく法定項目です。
ここでは、点検すべき項目の例を紹介します。
特定建築物定期調査のチェック項目
第1項にもとづき、以下のチェック項目のように建物の安全性そのものを確認します。
- 外壁・タイルの浮き、剥落の危険
- 屋上・バルコニーの防水劣化
- 非常階段・廊下の幅や障害物
- 防火区画の破損
- 敷地の避難経路・通路
目視調査のほか、打音調査などを行いながら、劣化状況を見ていきます。高所点検の場合には、脚立や足場を用いることもあります。
なお、2025年以降は赤外線調査（サーモグラフィ）の活用も認められ、足場なし点検が可能になっています。
建築設備定期検査のチェック項目
第4項にもとづき、建物の機能と衛生を守る設備を検査します。検査項目を以下にまとめました。
- 換気設備の風量・作動
- 排煙設備の起動
- 給排水設備の漏水・詰まり
- 非常用照明の点灯時間
- 水・雑排水の処理能力
設備不良は営業停止や保健所指導につながるケースもあるため、確実にチェックしなければなりません。
防火設備・昇降機のチェック項目
第5項にもとづき、火災時の命綱となる装置を検査します。チェック項目は以下の通りです。
- 防火扉・防火シャッターの自動閉鎖
- 煙感知連動の作動
- エレベーターの非常停止
- エスカレーターの安全装置
- 停電時の自動制御
防火扉が閉まらず、是正命令を受けた雑居ビルの事例は全国で多数あるため、動作確認も含めて徹底した調査が必要です。
12条点検を行うのは誰？資格と業者の違い
12条点検は、法律で定められた以下の有資格者のみが実施できる法定業務です。無資格の業者に任せると、点検自体が無効になるリスクがあります。
- 一級建築士
- 二級建築士
- 国土交通大臣が定める資格者
なお点検は次のように分業制になることが多く、すべてをまとめて手配できる会社に依頼するとミスが減ります。
- 建物調査：建築士
- 設備検査：建築設備検査員
- 防火設備：防火設備検査員
- 昇降機：昇降機検査資格者
なかには「安い業者」に任せる人もいますが、後々のトラブルにつながるケースもあるため、「有資格者が揃っている会社」に依頼するのが正解です。
【2025年改正】建築基準法第12条は何が変わった？
2025年改正で12条点検は、「対象が広がり」「方法が変わり」「報告のルールが厳格化」しました。
たとえば、これまでの12条点検は「打診・目視・足場前提」が基本でしたが、2025年改正で次が明確に認められました。
- ドローンによる外壁調査
- 赤外線（サーモグラフィ）カメラによる浮き・劣化検出
- 非破壊検査技術の活用
- 写真・動画による記録提出
また新2号建築物が追加され、これまで対象外だった小規模建築物の一部が、新たに点検の対象になりました。小規模テナントビル・小型商業施設・小規模医療施設などの点検が、新たに義務化されるケースも増加しつつあります。
なお、12条点検の新ルールは2025年7月1日より完全適用されています。既に対応が求められるため、「去年の様式で出したから大丈夫」は通用しません。
また、2025年に改正された建築基準法の全体像を知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください▼
12条点検の実務フロー（マンション・ビル管理向け）
12条点検は「思いつきで業者に頼む」のではなく、法律と行政ルールに沿った以下の5ステップで進めることが重要です。
- 建物が12条点検の対象かを確認する
（用途・延床面積・階数・設備・新2号建築物の該当有無） - 特定行政庁（市区町村）のルールを確認する
（提出時期・様式・電子申請の有無）
- 有資格者に点検を依頼する
- 現地調査を実施する
- 報告書を作成する
- 特定行政庁へ提出する（定期報告）
- 是正指示が出た場合は対応する
なお、点検報告書の提出先は、特定行政庁（市区町村）です。提出期限は自治体ごとに違い、電子申請対応の自治体も増加しているため、事前に所有する建物の自治体公式サイトをチェックすることをおすすめします。
まとめ
建築基準法第12条にもとづく建物の点検は、単なる法的義務ではなく、建物の安全性と資産価値を長期的に守るための重要な仕組みです。
定期的な調査と行政への報告により、外壁落下や設備故障といった重大事故を未然に防げるため、建物の所有者は点検を怠らないように注意しましょう。特に2025年改正で対象拡大と様式変更が行われた今、未対応はリスクになり得ます。
