【2025年版】市街化調整区域の「宅地」に家は建てられる？建築許可の条件・調べ方・注意点まとめ

市街化調整区域は「都市の無秩序な拡大を防ぐ区域」であるため、たとえ地目が宅地でも、自由に家を建てられるとは限りません。しかし、例外として家を建てられるケースもあります。

そこでこの記事では2025年最新版として、市街化調整区域の宅地を安全に活用するためのポイントをわかりやすく解説します。

市街化調整区域の「宅地」とは？

出典：国土交通省「市街化区域と市街化調整区域〔区域区分〕」

市街化調整区域とは、都市計画法にもとづき“市街化を抑制するエリア”として指定された区域です。もし登記上の地目が「宅地」と記載されていても、ここでは原則として新築・開発が制限されます。

なお、建築許可の申請をし承認が下りれば家を建てることも可能です。ただし、市街化区域のように自由に建て替えができる土地とは性質が違い、過去の利用状況や自治体の許可基準によって扱いが大きく変わります。

特に既存宅地の証明やインフラ状況、接道条件などが建築可否を左右するため、宅地を購入する前に行政窓口での調査を実施しましょう。

市街化調整区域の宅地が一般の土地より安い理由

市街化調整区域の宅地は、市街化区域と比べて価格が低くなる傾向があります。以下に主な理由をまとめました。

• 建築許可が必要で新築・建て替えが自由にできない
• 上下水道・道路整備が未成熟で整備費が高額になる
• 銀行ローンが組みにくく買い手が限られる
• 市街化区域と違い都市計画税が課税されないため評価額が低くなる

ポイントとなるのが「自由に使えない制限の多さ」です。投資や住宅用地としての活用が難しいことから、それが評価額に反映されます。特に建築許可の取得難易度は、将来の宅地売却にも影響するため、慎重に購入を検討することが欠かせません。

市街化調整区域でも家を建てられるケース

市街化調整区域でも、一定の条件を満たせば家を建てられるケースがあります。

代表的なのは「既存宅地」と「分家住宅」です。どちらも自治体の厳格な審査が必要なため、建築可否は必ず事前確認が欠かせません。

ここではそれぞれのケース概要をまとめました。

既存宅地（線引き前宅地）として建築許可が下りる

既存宅地とは、市街化調整区域に指定される前から住宅用地として利用されていた土地のことです。

多くの自治体では、線引き前から家屋が建っていた履歴や課税記録が確認できれば、建築許可が下りる可能性があります。ただし、自治体によって制度が廃止・縮小されている場合もあるため、「必ず認められる制度ではない」点に注意が必要です。

なお、建築許可の申請では、以下のようなポイントが確認されます。

• 過去の住宅利用の有無（納税記録・航空写真・家屋台帳）
• 接道条件（道路幅員・建築基準法42条適合）
• インフラ状況（上下水道・排水ルート）

「既存宅地だから安心」とは言い切れないため、購入前に自治体の建築指導課での調査を推奨します。

（参考：福岡市「建築許可・認定申請関係様式ダウンロード」）

分家住宅として建築が認められる

分家住宅とは、市街化調整区域内に居住する本家の親族が、その地域に住み続ける目的で建築する住宅のことです。

地域コミュニティを維持する目的があるので、自治体が定める以下の要件を満たすことで許可されます。

• 本家が市街化調整区域内に一定期間居住している
• 分家する本人も長期居住の意思がある
• 親族関係（多くは二親等以内）を証明できる
• 居住目的であり投資用や売却目的ではない

しかし、2025年時点では自治体による基準差が大きいため、運用の違いに注意してください。特に「居住実態」と「親族要件」は審査が厳格で、書類不足による不許可もあります。不動産会社では判断が難しいため、事前に専門家へ相談するのが安全です。

市街化調整区域で家を建てられないケース

市街化調整区域では、建築がまったく認められないケースも存在します。

特に「農地の転用が許可されない土地」や「道路・上下水道が基準を満たさない土地」は建築不可となることが多く、事前調査が重要です。以下より、それぞれのケース概要を見ていきましょう。

地目が農地で農地転用許可が下りない

地目が「田」「畑」などの農地の場合、家を建てるためには、農地転用許可（農地法第4条・第5条）が必須です。

しかし、農地は原則として「農業を保全する目的で保護されるべき土地」であるため、誰でも自由に宅地へ変更できるわけではありません。特に市街化調整区域の農地は、農業振興地域に含まれる可能性が高く、転用許可が極めて下りにくいという特徴があります。

なかでも、以下の条件に合う農地は許可が下りない場合もあります。

• 農地としての生産性が高い
• 農業振興地域（青地）に該当している
• 周辺が農業地域で宅地化による弊害が大きい
• 転用後の利用目的が曖昧で代替性が乏しい

一度不許可になると再申請が極めて困難になるケースもあるため、農地の場合は「建築できる期待は低い」と考えておくほうが安全です。

（参考：e-Gov法令検索「農地法」）

インフラ未整備（道路・上下水道）のため許可基準を満たさない

建築基準法では、家を建てるために「幅員4m以上の道路に2m以上接していること（接道要件）」が必須です。しかし、市街化調整区域では昔ながらの細い道路や私道が多く、接道基準を満たさないケースが頻発します。

また、上下水道が整備されていない土地も多いことから、生活に必要なインフラを自己負担で整備しなければ、宅地でも家を建てられない場合があります。そのなかでも、特に注意したいのが以下の場合です。

• 道路の中心後退（セットバック）が必要になる
• 公道に接していない「袋地」のため建築不可になる
• 下水道がなく浄化槽設置が必要だが、敷地条件により不適合となる
• インフラ整備費が数百万円以上かかる

インフラが不足していると「許可が下りないだけでなく、費用負担が莫大になる」こともあるため、購入前に必ず現地確認を行いましょう。

（参考：e-Gov法令検索「建築基準法」）

市街化調整区域の宅地を調べる方法

市街化調整区域の宅地は、地目が「宅地」でも実際に建築できるかどうかは自治体の審査によって大きく変わります。そのため、購入前・建築前には必ず、以下のような「区域の確認」「過去の利用履歴」「建築許可の可否」を調査することが重要です。

• 用途地域図で市街化調整区域かどうか
• 過去の住宅履歴（既存宅地の根拠資料）
• 接道状況、上下水道などのインフラ
• 建築許可基準に適合するか

調査は自治体の都市計画図や建築指導課でのヒアリングで行えますが、素人では判断が難しい項目も多いため、早い段階で専門家へ相談するのがおすすめです。

市街化調整区域の宅地で建築する際の注意点

市街化調整区域の宅地で家を建てる際は、一般の住宅用地にはない特有のリスクが多く存在します。

まず、「地目が宅地でも建築不可となるケースがある」点を理解しておく必要があります。たとえば建築許可の審査では、既存宅地の証明、分家住宅の条件、接道状況、上下水道の整備状況など、複数の要素が総合的に判断されます。また、住宅ローンが通りにくい、インフラ整備で数百万円規模の追加費用が発生するなど、経済面のリスクも軽視できません。

さらに自治体ごとに運用基準が異なるので、「隣の土地では建てられたが、自分の土地は不可」という事例も珍しくありません。安全に建築計画を進めるためにも、早い段階で自治体での事前調査をスタートしましょう。

市街化調整区域の宅地の活用方法（建てない場合の選択肢）

市街化調整区域の宅地は、建築制限が厳しいため、家を建てずに土地を活用する所有者も大勢います。以下に、活用例をまとめました。

• 駐車場
• 資材置き場・レンタル倉庫
• 家庭菜園
• 太陽光発電

建築許可が下りない土地でも、上記の項目なら比較的許可が得られる場合があります。

また、土地をうまく活用すれば、固定資産税を市街化区域より低く抑えられるのがメリットです。なお、土地に合った最適な活用方法は、用途地域・接道・周辺環境によって異なるため、まずは土地の状況を正確に把握することが重要です。

市街化調整区域の宅地に関するよくある質問（FAQ）

市街化調整区域はすべて宅地ですか？

市街化調整区域は都市計画法で定められた「区域区分」であり、土地の「地目」とは別の概念です。また、市街化調整区域の登記地目が宅地だったとしても、区域内であれば建築制限があります。つまり「宅地＝自由に建てられる土地」ではない点に注意してください。

市街化調整区域の土地は買わないほうがいいですか？

一概に「買わないほうがいい」わけではありませんが、用途制限が多く慎重な判断が必要です。建築許可が下りる土地であれば価格が安く魅力的ですが、許可不可やインフラ整備費が高額なケースもあります。購入前に必ず自治体調査と専門家への相談を行いましょう。

市街化調整区域のどんな土地なら家を建築できますか？

建築可能性があるのは「既存宅地」「分家住宅」「一定の許可基準を満たす宅地」です。過去に住宅が建っていた履歴、親族要件、接道・インフラ状況など複数の条件を満たす必要があります。地目だけでは判断できないため、自治体の審査が重要です。

市街化調整区域の宅地はなぜ売却しにくいのですか？

建築制限により買い手が限定され、「誰でも家を建てられる土地ではない」ことが理由です。また、住宅ローンが通りにくい、インフラ整備費が高額になりやすいなど、購入側のリスクが大きい点も売却が難しい理由となります。

まとめ

市街化調整区域の宅地における建築許可は、既存宅地の履歴、分家住宅の要件、接道・インフラ状況、自治体ごとの運用基準など多くの条件によって左右されます。また、売却しにくさやインフラ整備費の負担など、市街化区域にはない固有のリスクも存在するため、土地を取得する際には慎重な検討が欠かせません。

一方で、特定の条件を満たせば建築が可能なケースもあり、市街化区域と比べて価格を抑えやすいというメリットもあるため、まずは自治体や不動産会社などの専門家に相談するのがおすすめです。