国土交通省では、令和元年より官民一体でBIMを推進する取り組みをスタート。「建築BIM推進会議」を構築し、議論を進めています。ここでは中でも特に注目の「BIMモデル事業」の具体事例を紹介していきます。メリットや課題分析データなど、幅広く応用できる事例が多数!ぜひ参考にしてみてください。

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第一回:東京オペラシティ‐分析課題①大規模既存施設のBIM構築手法検討
第二回:東京オペラシティ‐分析課題②管理業務フローへの対応
第三回:東京オペラシティ‐分析課題③テナント区画変更への対応
第四回:東京オペラシティ‐分析課題④クラウド化した不動産管理システムとBIMの連動
第五回:東京オペラシティ‐分析課題⑤資産管理データとBIMの連動
第六回:東京オペラシティ‐分析課題⑥中長期修繕計画策定での共有データ設定
第七回:東京オペラシティ‐分析課題⑦BIM活用による業務量の変化を比較
第八回:東京オペラシティ‐分析課題⑧単年度・中長期維持保全計画策定フローへのBIM導入

「建築BIM推進会議」について詳しくまとめた記事は、こちらをご覧ください。

東京オペラシティビルの維持管理にBIM導入

東京オペラシティビル㈱とプロパティデータバンク㈱によるBIM導入プロジェクトです。クラウド化した不動産管理システムとBIMを導入し、維持管理段階におけるBIMの活用方策について検証を行いました。この取り組みを通して、施設維持管理の高度化・生産性向上・施設全体の長寿命化を図ることを目的としています。

プロジェクト概要

プロジェクト区分:維持管理
検証区分:これからBIMを活用
用途:複合施設(事務所、店舗棟)東京オペラシティビル
階数:地上54階、地下4階、塔屋2階
延べ床面積:約242,500㎡
構造種別:SRC

このBIM活用事例の特色

  • BIM情報を持たない既存大型複合施設が対象
  • 生産工程上流から引き継ぐのではなく、竣工後の維持管理を長期に担う者の立場からBIMの必要性を試行する取組である
  • 維持管理者の生産性向上だけでなくオーナーの資産管理業務(会計処理含む)に対しての効率化も念頭にBIMを構築する

上記のポイントから、不動産マーケットの大部分を占める既存ビル(中小含め)のオーナーへの訴求効果が高いと言えるでしょう。

分析する課題:テナントの入れ替えにともなう区画変更への対応

今回のBIM活用では、東京オペラシティですでに活用されている既存システムとの連携が求められます。さらに不動産管理業務の特色に対応する必要も。

一般的に、オフィスビルでは最初の想定通りにテナント募集ができるわけではありません。維持管理していく中で、区画や共用部の変更、分電盤の増設といった変更が必ず起こります。それに伴い、BIMデータも常に変わっていく必要がありますね。そのためテナント貸出時の変更にフレキシブルに対応できる空間オブジェクトを設定しています。

実施方法

実際のテナント区画などを参考に、現状あるいは将来の変更にも対応できる空間オブジェクトを設定しました。空間オブジェクトの選択により、テナント契約区画の変更にフレキシブルに対応可能となっています。

結果

現状のテナント区画は、空間オブジェクトの選択により適切に再現できることが確認されました。1フロア貸し出しの場合には共用廊下なども区画に含む必要がありますが、イレギュラーケースにも対応できることも確認。

今後の課題

現状のテナント区画などについては、十分に対応できることが分かりました。コロナ対応など今後も区画の考え方や利用状況は変化すると考えられるので、継続的に検証や改良を実施する必要があります。

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