国土交通省では、令和元年より官民一体でBIMを推進する取り組みをスタート。「建築BIM推進会議」を構築し、議論を進めています。ここでは中でも特に注目の「BIMモデル事業」の具体事例を紹介していきます。メリットや課題分析データなど、幅広く応用できる事例が多数!ぜひ参考にしてみてください。

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第一回:東京オペラシティ‐分析課題①大規模既存施設のBIM構築手法検討
第二回:東京オペラシティ‐分析課題②管理業務フローへの対応
第三回:東京オペラシティ‐分析課題③テナント区画変更への対応
第四回:東京オペラシティ‐分析課題④クラウド化した不動産管理システムとBIMの連動
第五回:東京オペラシティ‐分析課題⑤資産管理データとBIMの連動
第六回:東京オペラシティ‐分析課題⑥中長期修繕計画策定での共有データ設定
第七回:東京オペラシティ‐分析課題⑦BIM活用による業務量の変化を比較
第八回:東京オペラシティ‐分析課題⑧単年度・中長期維持保全計画策定フローへのBIM導入

「建築BIM推進会議」について詳しくまとめた記事は、こちらをご覧ください。

東京オペラシティビルの維持管理にBIM導入

東京オペラシティビル㈱とプロパティデータバンク㈱によるBIM導入プロジェクトです。クラウド化した不動産管理システムとBIMを導入し、維持管理段階におけるBIMの活用方策について検証を行いました。この取り組みを通して、施設維持管理の高度化・生産性向上・施設全体の長寿命化を図ることを目的としています。

プロジェクト概要

プロジェクト区分:維持管理
検証区分:これからBIMを活用
用途:複合施設(事務所、店舗棟)東京オペラシティビル
階数:地上54階、地下4階、塔屋2階
延べ床面積:約242,500㎡
構造種別:SRC

この事業の特色

  • BIM情報を持たない既存大型複合施設が対象
  • 生産工程上流から引き継ぐのではなく、竣工後の維持管理を長期に担う者の立場からBIMの必要性を試行する取組である
  • 維持管理者の生産性向上だけでなくオーナーの資産管理業務(会計処理含む)に対しての効率化も念頭にBIMを構築する

上記のポイントから、不動産マーケットの大部分を占める既存ビル(中小含め)のオーナーへの訴求効果が高いと言えるでしょう。

分析する課題:実際の業務フローへの対応

東京オペラシティビルは既存施設で、すでに日常的に管理業務が行われています。そこでBIMの導入が日常業務フローに支障をきたさないよう、現状の業務フローへの対応を検証しました。

実施方法

下記6点の業務を対象に、検証を行いました。

  1. テナントの入居から日常管理
  2. 日常管理からテナントの解約および退去
  3. 設備機器の点検
  4. 設備機器のメンテナンス・更新管理
  5. 計量メーターの設置及び設定管理
  6. エネルギー管理

選定の基準としては、BIMとの連携が効果的で業務効率化のニーズがあるかどうかで判断しています。最終的にはBIMと不動産管理システムが連携した一体化システムを構築し、業務フローへの対応が可能か検証しています。

結果

①テナントの入居から日常管理

テナントの賃貸契約の管理、請求入金管理、予算・収支管理まで一連の業務は、賃貸事業の根幹業務です。BIM活用により、区画の確認や面積情報の管理を円滑に遂行可能であることを確認しました。

②日常管理からテナントの解約および退去

解約予約~営業展開~新規契約ワークフローへの活用について検証。テナントのリーシングおよび営業においては、契約更新賃料交渉、解約予告などの初期情報を効率よく営業に繋げる必要があります。随所で BIM の区画情報を活用可能と確認しました。

③設備機器の点検

点検、障害対応、修繕・修理に加え突発的な不具合対応業務において、設備機器、部材等(メーター等)の抽出や位置確認に BIM を活用。また、点検結果の登録でもBIMを活用できることを確認しました。

④設備機器のメンテナンス・更新管理

更新・メンテナンスの対象となる設備機器(メーター等)の抽出や位置確認に BIM を活用。実際の更新・メンテナンス結果の登録でもBIM を活用できることを確認しました。

⑤計量メーターの設置及び設定管理

電力・時間外空調・水道などの利用量メーターの設定、対応テナント管理でBIM と連携。テナントの入れ替えに伴う、各メーターの対応区画の変更も BIM で確認可能です。

⑥エネルギー管理

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/kenchikuBIMsuishinkaigi.html

エネルギー及び各種使用料管理ワークフローへの活用では、電力・時間外空調・水道などの利用料の前月との比較で BIM を活用。当該メーターの位置や対応テナントの確認を円滑に実施できることを確認しました。

試行錯誤した点

①該当フロアの視認性確保

確認したい区画や設備を表示させる場合には、当該フロアを優先させる必要がありました。しかしビューワーの標準機能では、超高層建物全体がデフォルトで表示されてしまうという問題が発生。区画や設備を抽出しても埋没してしまい、確認することができませんでした。ビューワーが保有する断面表示機能などで補完することはできるのですが、操作の習熟性や作業の手間が掛かります。

そのためビューワーの API 機能でプログラムを追加し、当該フロアが優先表示される機能を付加して対応しています。

②複数フロアの表示

超高層ビルで、複数フロアにまたがる区画や設備の表示方法や BIM の視認性について事前には把握できませんでした。そのため、実際にビューワー等で確認しながらの検討となりました。アジャイル開発の考え方で標準階での複数回検討調整(イテレーション)に加え、不動産管理システムと BIM の連携完了後も継続して実施しています。

③空調機器に関連する配管の取り扱い

空調機などの配管やダクト等については、情報収集が十分にできず管理上は十分であることから BIM 化はしていません。
計量メーターについては、既存図面などから位置、大きさ、高さなどをある程度正確に設定。しかしそのままの大きさでは、コア壁などに阻まれ視認性が確保できないことが分かりました。管理上は位置が把握できることが重要なので、本プロジェクトでは高さをデフォルメ(大きく)し、視認性を確保しています。

今後の課題

BIMは、不動産システムの日常業務にも生かせるということが検証できました。今後はより広い範囲での利用促進や、一定期間での本番運用で省力化効果を検証していく必要があるでしょう。

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