国土交通省では、令和元年より官民一体でBIMを推進する取り組みをスタート。「建築BIM推進会議」を構築し、議論を進めています。ここでは中でも特に注目の「BIMモデル事業」の具体事例を紹介していきます。メリットや課題分析データなど、幅広く応用できる事例が多数!ぜひ参考にしてみてください。

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第一回:東京オペラシティ‐分析課題①大規模既存施設のBIM構築手法検討
第二回:東京オペラシティ‐分析課題②管理業務フローへの対応
第三回:東京オペラシティ‐分析課題③テナント区画変更への対応
第四回:東京オペラシティ‐分析課題④クラウド化した不動産管理システムとBIMの連動
第五回:東京オペラシティ‐分析課題⑤資産管理データとBIMの連動
第六回:東京オペラシティ‐分析課題⑥中長期修繕計画策定での共有データ設定
第七回:東京オペラシティ‐分析課題⑦BIM活用による業務量の変化を比較
第八回:東京オペラシティ‐分析課題⑧単年度・中長期維持保全計画策定フローへのBIM導入

「建築BIM推進会議」について詳しくまとめた記事は、こちらをご覧ください。

東京オペラシティビルの維持管理にBIM導入

東京オペラシティビル㈱とプロパティデータバンク㈱によるBIM導入プロジェクトです。クラウド化した不動産管理システムとBIMを導入し、維持管理段階におけるBIMの活用方策について検証を行いました。この取り組みを通して、施設維持管理の高度化・生産性向上・施設全体の長寿命化を図ることを目的としています。

プロジェクト概要

プロジェクト区分:維持管理
検証区分:これからBIMを活用
用途:複合施設(事務所、店舗棟)東京オペラシティビル
階数:地上54階、地下4階、塔屋2階
延べ床面積:約242,500㎡
構造種別:SRC

この事業の特色

  • BIM情報を持たない既存大型複合施設が対象
  • 生産工程上流から引き継ぐのではなく、竣工後の維持管理を長期に担う者の立場からBIMの必要性を試行する取組である
  • 維持管理者の生産性向上だけでなくオーナーの資産管理業務(会計処理含む)に対しての効率化も念頭にBIMを構築する

上記のポイントから、不動産マーケットの大部分を占める既存ビル(中小含め)のオーナーへの訴求効果が高いと言えるでしょう。

分析する課題:大規模既存施設の BIM 構築手法検討

BIMを実際に構築し、効率的に作業を行う手法について検証しています。対象施設が既存の超高層施設で用途も多岐のため、全体のBIM 構築には多大な労力と期間が必要です。効率よく効果的な BIM 構築が求められます。

実施方法

BIM 構築にあたって、各オブジェクトの空間特性や活用目的に対応して以下の3分類を設定しています。

  1. 不変オブジェクト
  2. 可変オブジェクト
  3. 半不変オブジェクト

①不変オブジェクト:BIM としてある程度正確に入力(LOD200 程度)。主に構造躯体などがこれに該当。建物内ではEV シャフトやパイプスペース・耐力壁・共有部内壁なども該当。

②可変オブジェクト:モデル化するか、空間として入力(モデル化するが寸法や位置は正確に入力する)。主に賃貸スペースの間仕切壁、専有面積がこれに該当。

③半不変オブジェクト:モデル化して入力定期的に更新する設備や共用部の壁など最新の図面及び CAD を活用し、不変オブジェクトに相当する柱・梁・外壁および共用部諸室について BIM を構築。標準階で反復調整(イテレーション)を実施し不変オブジェクトの正確性や求積性能などを確認の上、標準フロアの不変オブジェクトを活用し施設全体(55 階分)に展開。

結果

事務所用途である 7階から 54 階についてBIM を構築しました。その結果、2~3人のチームで準備作業および標準階事前検証に1か月、全フロア展開に1か月程度の作業で構築を完了することができました。

試行錯誤した点

低層部でのBIM構築は、標準階が存在しないため工夫が必要でした。まずは、不変オブジェクトに相当する柱・梁・壁および共用部諸室について BIM を構築。その後、順次可変オブジェクトを追加するという手法を採用しています。

店舗区画などが比較的多いゾーンにおいては反復調整(イテレーション)を実施し、不変オブジェクトの正確性や求積性能などを確認の上、低層部全体に水平に展開しました。コアの位置、形状の変化、吹き抜け、ロビーなど共用スペースのフロアによる変化などを検証し正確に BIM に反映しています。

結果として、R2年度同様、2~3 人のチームで準備作業および標準階事前検証に 1 か月、全フロア展開に1 か月程度の作業で構築を完了することができました。

今後の課題

今回はテナント管理、エネルギー管理などに活用するBIM の構築を検討しています。もし修繕工事や設備改修工事などの管理に BIM を適用する際には、さらに各オブジェクトの詳細度(LOD)・配管・その他設備の BIM 化の可否…等についても検討する必要があります。今後、工事管理の BIM プロセスの過程で検討が求められるでしょう。

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